Ley Nacional de Extinción de Dominio ¿Recaudación, venganza o golpe a la delincuencia organizada?

Ing. Javier Tapia Director Ejecutivo Previsión Legal

En días recientes hemos escuchado en los medios de comunicación que se promulgó la nueva Ley Nacional de Extinción de Dominio. Y muchos se alarmaron. Con razón y sin ella.

Jurídicamente, la extinción de dominio es la pérdida del derecho de propiedad sobre algún bien siempre y cuando su adquisición provenga de una fuente ilícita, en favor del Estado y sin haber contraprestación económica alguna para su titular.

El objetivo de esta figura es acertado, pues la idea es mermar la capacidad financiera y económica del crimen organizado, ya que éste destina buena parte de sus ganancias a la compra de bienes muebles e inmuebles, además de que también los utilizan para realizar sus actividades delictivas.

En estricto sentido, a nivel conceptual la Extinción de Dominio, es una estrategia jurídica favorable para las sociedades que han sido golpeadas severamente por el crimen organizado.

De esta forma, hace varios años, Colombia innovó y creó este concepto. Si bien, el narcotráfico no ha sido erradicado por completo en aquel país, hemos visto que esta estrategia ha coadyuvado en la consecución del objetivo.

Así, en el sexenio de Felipe Calderón decidimos “malcopiar” el modelo. Así es que la clase política de aquel tiempo se dedicó a reformar el Artículo 22 Constitucional y a escribir, someter y aprobar la Ley de Extinción de Dominio por ahí de mayo del 2009.

Posteriormente vinieron las leyes locales, pues la primera fue federal. Y se generó revuelo, se dieron algunos amparos, y finalmente se realizaron algunas modificaciones, pero en realidad no pasó mucho. Para muestra basta decir por ejemplo, que en Colombia sólamente durante el 2008 se realizaron más de 2 mil procedimientos de extinción de dominio, mientras que en el plazo 2009-2015 en México únicamente se iniciaron 64.

La gran controversia jurídica era y sigue siendo que a través de esta ley se violan derechos humanos y constitucionales, incluso reconocidos en ámbitos internacionales, como son el derecho de presunción de inocencia y el derecho a un procedimiento justo y conforme a derecho. A continuación, cito algunos de los artículos constitucionales que citan quienes abanderan esta postura:

Artículo 1o. En los Estados Unidos Mexicanos todas las personas gozarán de los derechos humanos reconocidos en esta Constitución y en los tratados internacionales de los que el Estado Mexicano sea parte, así como de las garantías para su protección, cuyo ejercicio no podrá restringirse ni suspenderse, salvo en los casos y bajo las condiciones que esta Constitución establece.

Artículo 14 (párrafo 2). Nadie podrá ser privado de la libertad o de sus propiedades, posesiones o derechos, sino mediante juicio seguido ante los tribunales previamente establecidos, en el que se cumplan las formalidades esenciales del procedimiento y conforme a las Leyes expedidas con anterioridad al hecho.

Artículo 20. B. De los derechos de toda persona imputada: I. A que se presuma su inocencia mientras no se declare su responsabilidad mediante sentencia emitida por el juez de la causa;

Después de este preámbulo, toca revisar lo que la nueva Ley establece.

A pesar de que es una ley similar en algunos términos a la primera que tuvimos, es decir, a la del 2009, tiene cambios importantes vs las que estaban vigentes antes de este 10 de agosto:

Primeramente, se amplía la lista de delitos. Delincuencia organizada, secuestro, delitos en materia de hidrocarburos, petrolíferos y petroquímicos, delitos contra la salud, trata de personas, corrupción, encubrimiento, delitos cometidos por servidores públicos, robo de vehículos, extorsión. ¡Enhorabuena! Son delitos que le duelen a nuestra sociedad y que, si ésta u otras leyes ayudan a su combate, todos salimos beneficiados.

Ahora, la defensa sigue siendo la buena fe. Sin embargo, para demostrarla, esta nueva ley es bastante específica y aquí comienzan a aparecer aspectos que nada tienen que ver en realidad con la buena fe. En materia inmobiliaria (que es la que nos atañe), la buena fe significaría:

· En una compra-venta en sociedad o en un desarrollo en sociedad: una persona se asocia con otra de buena fe para realizar un proyecto inmobiliario o adquirir un bien construido. Es decir, con pleno desconocimiento de que esa otra persona tenía nexos con el crimen organizado y que sus fondos provienen de actividades ilícitas.

· En un arrendamiento: un propietario arrienda su inmueble a un inquilino de buena fe para que éste lo habite o lo utilice para realizar sus actividades comerciales, industriales o profesionales. Es decir, con pleno desconocimiento de que ese inquilino pudiera formar parte del crimen organizado y que quisiera utilizar el inmueble para cometer alguno de los delitos establecidos en esta ley.

Es decir, la buena fe debiera demostrarse con documentos y pruebas (contratos, investigaciones, ofertas, actas de asamblea, expedientes, etc.) que comprueben que la forma en que una persona (el afectado) conoció a la otra (el delincuente) fue absolutamente fortuita y que durante el período de acercamiento y conocimiento mutuo no había evidencia alguna de que hubiera indicios de crimen organizado en el haber y en el actuar del otro.

Bueno, pues ahora la buena fe incluye, entre otras cosas, que el afectado (es decir aquél a quien le están iniciando el procedimiento de extinción de dominio) demuestre que el bien esté a su nombre, que lo adquirió con medios lícitos, y que haya pagado sus impuestos (por ejemplo, en materia de arrendamiento).

Por ello la primera parte del subtítulo del presente artículo: recaudación. La materia civil y la materia fiscal son en teoría completamente independientes. Bueno, ya no lo son. Esta Ley

claramente pretende presionar a los arrendadores (que, dicho sea de paso, suelen no declarar sus rentas) para que se regularicen y paguen los impuestos correspondientes.

¡Por supuesto que eso debe ocurrir! Pero los terrenos fiscales y de extinción de dominio no debieran mezclarse.

Las otras dos aristas delicadas son las que dan razón de la segunda parte del subtítulo: venganza. La primera de ellas es el tiempo que tiene el afectado para comparecer y justificar la legítima procedencia del bien. El plazo establecido en la Ley es de sólo 10 días.

La segunda arista preocupante es que el Estado tiene la facultad de vender o monetizar el bien, incluso antes de que se llegue a alguna sentencia. En caso de que el procedimiento de extinción de dominio no sea procedente, le será restituido el valor al afectado, junto con algún tipo de rendimiento.

El detalle será que, en procesos de este tipo, los precios a los cuales el bien es monetizado son sensiblemente menores a los valores comerciales.

Durante las sesiones en las cámaras, uno de los legisladores que apoyó esta ley declaró: “vamos por la Casa Blanca”. Creo que pocos son los mexicanos que no quieren que se termine con chapuzas como ese inmueble o los de Duarte o los de Rosario Robles, sin embargo, la redacción (y posiblemente la instrumentación) de esta ley puede hacer que paguen justos por pecadores. Esperemos que no sea el caso.

¿Qué expectativas tenemos entonces?

En cuanto a la forma de trabajar, debemos de ser más profesionales en el medio de la intermediación: firmar contratos sólidos, armar expedientes completos, documentar ofertas, realizar investigaciones serias y sobre todo, informar a los arrendadores sobre la importancia de escrituras actualizadas, además del tema fiscal en materia de arrendamiento.

Existen empresas serias que se encargan de realizar parte de esta labor y que están al servicio del asesor inmobiliario y de los propietarios.

En cuanto al mercado, habrá que ver la real aplicabilidad de la ley. En cuanto más sea utilizada de manera absurda la figura por el actual gobierno, los escenarios serán más agudos. Sin embargo, lo que hemos visto en nuestra historia es que han sido pocos los casos.

De entrada, probablemente veremos que algunos arrendadores comienzan a regularizarse en materia fiscal y eso hará que impacten el precio de la renta, pues intentarán trasladar el valor del impuesto (al menos parcialmente) al inquilino.

Algunos otros arrendadores tendrán cierto miedo. Como profesionales inmobiliarios, la información que compartamos será clave para convencerlo de nuestro profesionalismo y de que hay formas muy razonables de mitigar los riesgos.

La última parte del subtítulo es: golpe a la delincuencia organizada. Esperemos que, en la práctica, este objetivo sea el único y que los posibles errores en la redacción y la fundamentación jurídica sean enmendados al paso de los próximos meses. Seguramente comenzaremos a ver amparos y probablemente eso, impacte en modificaciones hacia una ley más aterrizada y que

cuide del patrimonio de los ciudadanos honestos que con esfuerzo hemos construido lo poco o mucho que poseemos.