Evita poner en riesgo tu proyecto inmobiliario

*Texto extraído de ‘50 lecciones en desarrollo inmobiliario’, de Carlos Muñoz 4S.

Uno de los errores más comunes en el desarrollo inmobiliario, es el de ‘engordar’ o sobredimensionar un proyecto para que los resultados sobre papel funcionen mucho más cuantiosos, no obstante, esto muchas veces podría resultar contraproducente, pues no es lo que el mercado está demandando en realidad.

Identifica los factores que engordan artificialmente tus proyectos.

1. El analista financiero que busca que la hoja de cálculo muestre resultados contundentes. Aquí es importante recalcar que conseguir inversionistas está un paso antes de la comercialización, por lo que, si no se obtienen los fondos, jamás se logrará el proyecto. Esta necesidad imperante de quien recurre a terceros para fondeo provoca que el análisis financiero tienda a manipularse para sorprender.

Debemos ser muy cuidadosos en este tema, ya que un proyecto donde “quememos” nuestra inversión puede ser nuestro último proyecto.

2. El desarrollador que no tiene skin in the game, es decir, no pone en riesgo su pellejo. Este tipo de desarrollador quiere más fees administrativos solamente (necesita más volumen de ventas para que crezcan sus fees).

Quienes no invierten en su propio proyecto suelen ser solamente un proveedor contratado de servicios y naturalmente buscarán maximizar sus intereses.

Aun cuando tengan un porcentaje del resultado final, si no poseen recursos invertidos en el proyecto, la mayor parte de sus ingresos vendrá por medio del pago de honorarios y no por utilidad.

3. El dueño de la tierra que se encapricha con un valor que no está justificado en bases reales de mercado. El desarrollador que está contratado o trabaja de la mano del dueño de la tierra arranca con premisas básicas de quien tiene ese recurso. Si el dueño del terreno marca un valor por su predio, si el desarrollador lo quiere explotar, deberá crear un proyecto cuyas dimensiones justifiquen ese valor residual. En ocasiones, los valores de la tierra exceden las posibilidades de desarrollo, y esto provoca que se distorsionen los proyectos.

4. El inversionista que piensa en margen de ganancia (en lugar de tasa de retorno). Si el inversionista no ve el costo del tiempo, va a querer hacer hincapié

en la cifra del margen de ganancia, más que en la de la de tasa interna de retorno. Entre más grande sea el proyecto, más márgenes mostrarán los documentos de planeación.

5. El equipo de planeación que está atado de manos por las restricciones legales. En la mayor parte de las ciudades de Latinoamérica, hay lineamientos legales que no responden al statu quo de mercado. En algunos casos se restringe la densidad (cantidad de unidades), en otros los metros cuadrados para construir o la altura.

Pero nunca todas al mismo tiempo, por lo que el equipo buscará evadir una restricción distorsionando el proyecto hacia lo permitido.

Independientemente del origen o la motivación, el resultado es el mismo: se quieren construir más metros de los que idealmente desearíamos colocar en la ventana de tiempo definida para el proyecto, es decir, se engorda de manera artificial el proyecto, dando resultados pobres cuando sale a comercializarse.