Lo que quieres saber del arrendamiento inmobiliario

Hoy en día, el arrendamiento inmobiliario es una actividad que va en crecimiento en México, y para muestra un botón; a principios de los años 2000, estaban en auge los créditos para compra-venta de inmuebles (casa – habitación), nada más el INFONAVIT (Instituto del Fondo para Vivienda de los Trabajadores) otorgó 5 millones del 2000 al 2012, siendo que los 28 años anteriores (1972-2000) otorgó nada más 2 millones.

A la fecha, se considera que las ventas han caído en una forma dramática y por tal motivo el mercado del arrendamiento crece equiparando esta actividad a crisis económicas principalmente en los países latinos, lo que requiere urgentemente de la profesionalización de esta actividad.

Un poco de historia

La historia reciente del arrendamiento en México parte de la Revolución (1910 – 1921), en donde mucha gente que emigraba del campo a las grandes ciudades, en especial a la Ciudad de México, requerían vivienda y se generan las famosas “vecindades” del centro de la ciudad, que como hemos visto en películas de la época, eran habitaciones distribuidas con un patio central y con servicios comunes, como baños, lavaderos y en algunos casos hasta cocina, sin mayores lujos ni pretensiones y pagando una renta mínima.

Con los años comienza la migración de colonias extranjeras; como libaneses, judíos, españoles entre otros grupos importantes que, con el tiempo pasan de arrendatarios a arrendadores invirtiendo en la creación de nuevas colonias como: Condesa, Escandón, San Rafael entre otras.

En los años 40´s surge con el ingreso de nuestro país a la 2ª. Guerra Mundial los decretos de congelación de rentas, mismos que general el debilitamiento de manera importante el arrendamiento en México y comienza a desarrollar un nuevo régimen de propiedad llamada “condominio”.

A partir de los años 50´s y hasta los 70´s surgen pequeños inversionistas inmobiliarios en el campo del arrendamiento que guardan pequeñas utilidades en sus campos profesionales; que invierten en este tipo de negocio inmobiliario y generan posteriormente lo que se conoció con los años como el negocio de “viudas”, iniciando esto las esposas de los inversionistas que con el paso del tiempo y la muerte de sus maridos comienzan a vivir de sus “rentas”, es en ésta etapa en donde surgen los primeros prestadores de servicios de administración de inmuebles del arrendamiento; casi todos ellos hoy socios del Instituto de Administradores de Inmuebles de AMPI.

En los años 70´s surgen Instituciones como el INFONAVIT (Instituto del Fondo para Vivienda de los Trabajadores), FOVI (Fomento a la Vivienda) y el ISSSFAM (Instituto de Seguridad y Servicio Social de las Fuerzas Armadas de México) entre otros que fomentan los créditos para compra de vivienda y con esto se deprime nuevamente el mercado del arrendamiento, el cual

resurge de manera efímera con la crisis de 1995 – 1996 y que a partir de hace pocos años; 2012 comienza nuevamente a despegar; entre otras razones por la crisis en los créditos hipotecarios y las políticas de vivienda enfocadas a la remodelación y no a la vivienda nueva.

Luego de mencionar épocas de trascendencia importante para el arrendamiento, es momento de hablar de la actualidad y apuntar los temas importantes para un arrendamiento seguro, para que los actores en este negocio inmobiliario tengan una participación legítima y sin sobresaltos en el mismo.

Arrendamiento seguro

1. Una investigación a fondo del inquilino, arrendatario, fiador y arrendador es importante por aquello de la ley de extinción de dominio y es que de no tener un expediente completo podríamos exponer a nuestros clientes a perder su propiedad.

Esta investigación debe realizarla únicamente un profesional inmobiliario o una Institución debidamente calificada para hacer esta tarea.

2. El contrato de arrendamiento; debe contener cláusulas específicas y detalladas sobre la Ley de extinción de dominio, Ley de lavado de dinero, Ley de datos personales y sanciones, en el caso de faltas en contra de estas y otras cláusulas que dificulten la relación entre el arrendador y el arrendatario.

3. Garantía; desde nuestro punto de vista, prácticamente la única garantía válida en un arrendador inmobiliario, siempre será un fiador, persona física con un bien inmueble en garantía dentro del país y en el caso de extranjeros; la solicitud a su representación en el país (embajada), de lo que nosotros conocemos como carta de no antecedentes penales, éstas garantías serán suficientes para un buen arrendador en favor del arrendador y también dicho sea de paso arrendatario y fiador.

Dicha garantía deberá representar por lo menos 48 meses del pago de la renta siendo la razón de que en el momento que nos vayamos a un proceso judicial el arrendador podrá embargar bienes hasta por cuatro veces la suerte principal, entendiendo por suerte principal un año de renta.

Por último, hay que hacer mención de la importancia que representa el buen mantenimiento de un inmueble arrendado, el cual nos dará la pauta para el incremento anual en la base del arrendamiento y nos permitirá manejar en las mejores condiciones la plusvalía del inmueble arrendado.