Primer año presidencial: afectaciones serias, pero no gravosas

El primer año del período presidencial de AMLO, ha sido por demás controversial: mientras sus seguidores están sumamente satisfechos, sus detractores están más que molestos, en lo que respecta al sector que nos compete, la economía y la seguridad fueron factores que nos provocaron afectaciones serias, pero no gravosas.

Apelando a la objetividad, hay que decir que el nuevo gobierno ha tenido aciertos sin precedentes:

• Un manejo macroeconómico medianamente responsable.
• Un incremento en el salario mínimo sin que ello impactara en la inflación.
• El apoyo a la renegociación del TMEC (aunque no se ha logrado la esperada entrada en vigor)
• Y la austeridad como comportamiento base de políticos y funcionarios (salvo algunas excepciones).

Sin embargo, es necesario mencionar lo que se ha quedado a deber, durante este primer año presidencial como lo son los resultados en materia de crecimiento económico y seguridad, factores que han hecho que muchos mercados se paralicen, entre ellos el inmobiliario.

Hablemos del factor económico

Recientemente el Pleno de la Cámara de Diputados, aprobó el Presupuesto de Egresos de la Federación (PEF), por un monto de 6.1 billones de pesos, que representa un incremento del 1.5 por ciento, respecto al PEF del 2019.

Las instituciones con mayor recorte fueron el Instituto Federal de Telecomunicaciones (IFT), con 10.9 por ciento, la Fiscalía General de la República (FGR) con reducción del 8.2 por ciento y al Instituto Nacional Electoral (INE) 6 por ciento.

Mientras que las instancias beneficiadas fueron: Hacienda, con un aumento de 11.8 por ciento y la Secretaría del Bienestar con un crecimiento del 4.8 por ciento.

Por otro lado, según Secretaría de Economía (SE), entraron 26.06 miles de millones de dólares de Inversión Extranjera Directa (IED), es decir un 7.8 por ciento más que en el mismo período del año pasado.

No obstante, estos indicadores incluyen proyectos de inversión que no ocurren necesariamente de manera completa durante el trimestre en cuestión, y si miramos al indicador adecuado (el de BANXICO) hay más bien un decrecimiento del 4 por ciento.

En materia de expansión económica, la OCDE estima un modesto crecimiento del 0.2 por ciento para el 2019, 1.2% para el 2020 y el INEGI informó que corrigió a la baja la serie de datos del PIB en los últimos trimestres, lo que reveló que la economía mexicana se contrajo 0.1 por ciento, tanto en el segundo como en el primer trimestre de 2019, al igual que en el cuarto período de 2018.

Por lo tanto, se trata no sólo de dos trimestres consecutivos a la baja, sino de tres.

Con respecto al control de los precios, en la primera quincena de noviembre, la inflación al consumidor fue de 3.1%, dentro del rango objetivo de BANXICO (que va del 2% al 4%).

Sin embargo, los analistas indican que no necesariamente se debe a un buen manejo de la Economía, sino a la falta de dinero, que inhibe a los consumidores a salir a gastar. Por esta razón, el 14 de noviembre, BANXICO redujo nuevamente la tasa de referencia a 7.50%, es el tercer recorte consecutivo en lo que va del año.

En cuanto al tema de seguridad

En materia de seguridad, este primer año del nuevo gobierno ha registrado más violencia en la historia de nuestro país, pues entre diciembre del 2018 y octubre del 2019, llevamos el penoso total de 31 mil 632 muertos.

En el ámbito internacional, la demócrata Nancy Pelosi, presidenta de la Cámara Baja del Congreso de EUA, mencionó que no cree viable que el tratado pueda ser votado en la Cámara antes de diciembre.

Estos comportamientos se dan en medio de un escenario mundial por demás incierto, con un posible proceso de destitución para el Presidente de los Estados Unidos, debido a supuestas presiones que realizó al presidente de Ukrania suspendiendo o postergando ayudas financieras a menos que éste cooperara en desacreditar al hijo de Joe Biden, uno de los pre-candidatos fuertes del partido demócrata.

Esto ha desencadenado presiones entre el poder judicial, ejecutivo y legislativo de aquel país, que ha provocado nerviosismo en los mercados y más impactante para México, pues la firma del TLCAN 2.0 se posterga hasta que el clima político sea favorable.

En América Latina, el clima es también álgido por el grave casos en Chile, Bolivia y Colombia.

¿Cómo afectan estas situaciones al mercado inmobiliario?

Estas malas noticias, afectan el dinamismo de ciertos mercados, entre ellos el inmobiliario.

De enero a agosto, las ventas de casa-habitación nuevas se contrajeron 21.8% (situándose en su peor nivel en 5 años). Las ventas de casas usadas cayeron 11.4%.

En septiembre, el valor de la producción de las empresas constructoras del país cayó 0.9% respecto a agosto y 10% respecto a septiembre de 2018; la caída mensual fue la octava consecutiva, mientras que se acumularon 15 meses consecutivos con caídas anuales.

En relación al tema sobre los cambios en la legislación fiscal sobre arrendamiento, para enfrentar un posible juicio de Extinción de Dominio, el propietario debe demostrar que está al día con sus impuestos, en la Ley de Ingresos de 2020 se pretende fiscalizar agresivamente a los arrendadores.

La forma a través de la cual lo plantean lograr es condicionando los juicios en contra de inquilinos morosos al pago de los impuestos correspondientes al arrendamiento

Hemos hecho un análisis y en un escenario conservador, por una renta de 10 mil pesos, el contribuyente tendría que pagar unos 600 pesos mensuales de impuestos: sólo un 6 por ciento. Por lo que nuestra conclusión es que no son impuestos gravosos.

El peligro inminente es que el arrendador no informado se “apanique” y decida vender. Esto saturaría (aún más) el mercado de la compra-venta, que ya de por sí carece de compradores y se crearía una sobre-oferta, que desencadenaría una severa caída en los precios.

Por lo que el arrendador (ahora vendedor) tendría que rematar su inmueble, y al no querer rematar, el propietario tendrá que volver a poner su inmueble en renta y ponerse al corriente en su situación fiscal, pagando sus impuestos.

Así es que, como asesores profesionales inmobiliarios, tenemos que hacer ver a nuestros clientes que el escenario fiscal es agresivo y no cambiará, que eso no debe de empujar decisiones apresuradas para vender y que conviene más pagar 600 pesos de impuestos (que, por cierto, pueden ser trasladados total o parcialmente al inquilino).

Cerremos fuerte este año, con la frente en alto. Hagamos estrategia en nuestros negocios para el 2020, que se va a necesitar. Y en cuanto arranque el 2020, a trabajar.