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Beneficios de un bien raíz: las rentas

Como todos saben, un bien raíz, es el negocio de las viudas o es un negocio de ahorro muy seguro y con plusvalía, pues se inviertes tu dinero y no lo tienes que trabajar físicamente.

Para tener el mejor valor de tu inversión, hay que estudiar la propiedad, qué es lo que debes hacer en ella y cuál es la pretensión que puedes tener de renta de la propiedad que vas adquirir.

Propiedades comerciales o casa habitación

Lo más recomendable son propiedades comerciales, pues en caso de que el negocio no funcione, es más fácil que el inquilino se vaya y si el negocio les funciona, tienes más seguridad de que la inversión que hiciste, la vas a tener por largo plazo.

Es muy importante fijarse en la ubicación de la propiedad, ya que si tienes una buena ubicación siempre vas a tener la propiedad rentada.

La mejor inversión inmobiliaria, por lo general, son los locales comerciales; ya que si tienen una buena ubicación nunca los vas a tener vacíos y si están en buena zona, hay la posibilidad, hasta que te den un traspaso, por querer estar en ella, es una de las mejores rentas que pudieras tener.

Después te podría recomendar entre oficinas y bodegas ya que son de bajo mantenimiento y vienen siendo inmuebles por necesidad, al igual es más factible que si la zona donde se encuentra es buena, los tengas ocupados todo el tiempo.

Por último, te recomendaría casa habitación ya que este es un nicho que, al igual si está bien localizado la gente lo ve de contentillo, si les gusta o no les gusta, ahí van a pretender que esté en buen estado y que se les entregue funcionando todo.

Normalmente en los locales, bodegas y oficinas con que esté limpio y en buen estado, la gente los va a rentar y los va a acondicionar a sus necesidades. En casa habitación no funciona así, tiene que estar todo funcional para poder obtener una buena renta, normalmente un retorno de casa-habitación viene siendo el más bajo y generalmente un inquilino de casa habitación puede ser más complicado, de sacarlo, que, en el caso de inmuebles comerciales, que, si no le fue negocio, es más factible que se vaya.

El valor de la propiedad,

Si ves esto como negocio, tiene que dejarte más que el banco; a qué me refiero, si el banco está dejando 7% anual, lo más conveniente es que el inmueble te pudiese dejar entre un 50-100% más, que el porcentaje que te da el banco; por ejemplo si el banco te deja 7%, un inmueble rentado debería de dejarte entre un 10 a 14%; ya que es un negocio que tienes que administrar,

darle mantenimiento y pagar impuestos. Y en el caso del dinero en el banco, sólo lo depositas y esperas los intereses.

Cómo puedes ver, un negocio inmobiliario es un negocio donde hay que hacer un trabajo mínimo y que tú puedes administrar, pero si tienes varios inmuebles, y te quieres ahorrar muchos dolores de cabeza y gestiones, yo te recomendaría contratar un administrador de inmuebles para que lo administre, lo cuide y te lo mantenga.

Aunque un administrador te puede cobrar de un 5 a un 20% del valor de la renta o una cuota fija.

Un buen administrador que te puede ayudar a rentar tu propiedad, debe estar en la asociación donde se entera de las nuevas reglas, las nuevas leyes, los nuevos impuestos, las nuevas regulaciones y te va mantener informado de lo que debes de hacer, te va a cuidar al inquilino y va a cuidar tu propiedad.

La selección de inquilino

Es el punto estratégico más importante de rentar una propiedad, si no haces una buena selección de inquilino, tienes el riesgo que, no te paga la renta o que haga mal uso de la propiedad y con la Ley de Extinción de Dominio, te pueden quitar tu propiedad, la selección de inquilino es uno de los puntos más importantes de un arrendamiento.

Hay que seleccionar y revisar tanto el inquilino como el aval, porque si el inquilino no te proporcione un aval y te deja de pagar no tienes un obligado solidario que te pague la renta.

En ambos casos es recomendable checar a los dos en el buró de crédito y buró legal, para ello necesitas tener una autorización de aceptación, firmada por el que te quiere rentar, revisar que ambos existan, y sepas donde se encuentran, que hacen y que te den una garantía inmobiliaria, que te cubra de tres a cinco veces el valor de la renta que te van a pagar, es lo más importante.

Teniendo bien revisado al inquilino, tienes más seguridad de cobrar tu renta, aunque tomases un seguro de arrendamiento o los seguros legales, que no te recomiendo; siempre es bueno saber a quién le rentas.

Ya que tienes bien estudiado y bien seleccionado al inquilino tienes que hacer un buen contrato, le puedes cobrar un mes a dos de depósito, no es muy recomendable que te paguen rentas anticipadas sin un aval o un obligado solidario, porque al término del tiempo, tú te quedas con el inquilino y no tienes una garantía de cómo llegar a cobrar después, en el caso de no tener aval.

Es importante que al tener una propiedad tengas el valor correcto de ella ya que, si lo tienes muy caro, nunca la vas a rentar o vender, si lo tienes en precio o barato va ser más fácil rentar, estudia bien el valor de la zona, por lo general cuando hablas a preguntarle a los asesores, siempre están sobrevaluados.

En la cuestión de renta, la sobrevalorización, normalmente debería de ser muy pequeña, pero hay que hacer un estudio de mercado, para ver en cuanto se están rentando los vecinos y por lo general tienes que estar un poquito abajo de ellos, para realmente rentar tu propiedad lo más rápido posible.

Una propiedad vacía te cuesta más que rentada barata, ya que vacía se deteriora, tienes que tener quien la cuide, para que no se te meta nadie y todos los servicios se deterioran, si tú no abres la llave del agua se seca la tubería y al abrirla puedes tener fugas de agua, si no prendes la luz se atrofia y puede fallar cuando la prendas, por tal motivo la mejor recomendación es tener siempre tu inmueble rentado, aunque sea un poco abajo del valor de mercado.

Y como lo mencioné, tiene que dejar más dinero que meter el dinero en el banco, acuérdate que si invertiste en una propiedad vas a tener gastos, vas a tener impuestos y vas a tener mantenimiento; por eso es que tienes que sacar más dinero de lo que te deja el banco por la rentabilidad.

Si compraste cara tu propiedad, en 10 años se te quitará lo tonto. Todo sube y es recomendable, en lo que sube, rentarlo por debajo del retorno esperado, para que no esté vacío.

Cuando incursiones en comprar una propiedad para invertir, para que te deje renta, hay que evaluar la propiedad en base a la renta que te va a dejar ya que muchas veces piden mucho por la propiedad y si no te va dejar la renta, mayor al banco, no es un buen negocio inmobiliario que te recomendaría tener, siempre hay que evaluar en base a lo que lo puede rentar, no en base a lo que te puede gustar, por eso es la razón que no me gusta la casa habitación, porque la gente lo ve por lo que le puede gustar, no por lo que puede producir.

Una buena compra, es una propiedad que te deje más porcentaje de renta, que el banco; por lo que si te piden por una propiedad 100,000 pesos el banco te va a dejar 7% al año el banco te dejaría 7,000 pesos al año.

Por lo que si tú vas a comprar algo de 100,000 pesos y tienes que sacar el 12% de retorno te debería de dejar 12,000 pesos al año este es un ejemplo si en vez de 100,000 pesos hablas de 1 millón de pesos lo multiplicas por 10 es muy fácil la fórmula yo te recomendaría que te asesores con un profesional inmobiliario de AMPI ya que él tiene el conocimiento para ofrecerte las propiedades de la zona y te puede conseguir la propiedad que más te convenga como inversión.

No todos los asesores tienen esta estructura y aprendizaje, por lo que, tienes que consultar con ellos si te pueden hacer un proyecto de inversión que te deje más que el banco.

En mi caso yo me he especializado en inversiones inmobiliarias, no es fácil localizar una propiedad qué te deje un buen retorno. Muchas de las veces hay que

bajar un poco la pretensión del retorno, pero siempre tiene que dar más que el banco para que sea un negocio que te convenga hacer.

Para estudiar ello puedes tomar varios cursos que los puedes localizar tanto en universidades representadas por AMPI, Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios, A.C., al igual que en las oficinas de cada sección de AMPI, puedes localizar cursos de cómo comprar, de cómo invertir y cómo valuar.

Quedo a tus órdenes por si quieres alguna asesoría, tanto en inversiones inmobiliarias, cómo a ayudarte a administrar, vender, rentar o sacar un seguro de tu propiedad.

Atentamente Isaac Holoschutz

 

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